L’ISR

Immobilier

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Le Développement Durable

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Défini à la fin des années 1980, le Développement Durable répond aux besoins du présent, sans compromettre la capacité des générations futures à répondre aux leurs. Symboliquement représenté par trois cercles entrelacés, le concept de développement durable consiste à faire converger les enjeux environnementaux, sociaux et économiques.

 

A tous les échelons, son intégration dans les décisions s’avère indispensable face à l’urgence des enjeux climatiques. En effet, à l’heure où nos ressources planétaires s’épuisent et se raréfient, notre modèle économique doit non seulement intégrer ces limites mais aussi appréhender les enjeux sociétaux dans la recherche et la mise en œuvre de solutions globales, notamment pour qu’elles remportent l’adhésion et profitent au plus grand nombre.

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Objectifs de Développement Durable

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En 2015, les 193 États-Membres de l’ONU ont défini et approuvé des Objectifs de Développement Durable. Au nombre de 17, ces objectifs s’appuient sur 5 grands enjeux transversaux qui, par souci d’appropriation, sont désignés par l’abréviation « 5P ». Ils visent à éradiquer la pauvreté, protéger la Planète et faire en sorte que tous les Peuples vivent en Paix et dans la Prospérité, notamment au moyen de Partenariats entre les acteurs et les échelles d’action.
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Responsabilité Sociétale de l’Entreprise (RSE)

Lorsque le concept de Développement Durable et ses Objectifs sont déclinés par une entité dont l’activité économique relève du privé (au sens d’une activité non publique), ils portent le nom de Responsabilité Sociétale de l’Entreprise (RSE). Cette démarche, en pleine expansion, est notamment illustrée par la création et l’essor du nouveau statut d’entreprise à mission.
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Investissement Socialement Responsable (ISR)

Lorsqu’une entreprise exerce une activité de gestion d’actifs  pour compte de tiers, la force de son engagement RSE peut la conduire à déployer une démarche d’Investissement Socialement Responsable (ISR).


L’ISR s’est construit autour du concept d’éthique et de son intégration dans l’acte d’investir. Ses origines remontent au mouvement religieux des quakers du 18ème siècle qui orientaient leurs activités selon leurs convictions. Aujourd’hui, l’ISR intègre également les valeurs humanistes du Développement Durable et s’est étendu aux marchés et aux institutions. 


L’outil méthodologique et d’analyse qui s’est imposé dans le déploiement d’une démarche ISR est l’« ESG » – E pour Environnement, S pour Social/Sociétal et G pour Gouvernance -. Sa structuration permet à l’entité de cibler, mesurer et noter différents impacts en vue d’identifier et d’activer des leviers d’action pertinents de manière suivie.


Longtemps réservé aux valeurs mobilières (titre de capital ou de dette des entreprises et entités publiques), l’ISR s’applique désormais à l’immobilier. En ce sens, les Sociétés de Gestion de Patrimoine immobilier qui s’engagent dans une démarche ISR doivent se doter d’une grille de notation ESG qui permettra d’évaluer chaque bâtiment et de comparer les performances des actifs.


Il incombe alors au fonds d’exploiter le résultat de ces notations pour faire progresser les performances de ses actifs immobiliers au moyen de plans d’action dont la mise en œuvre aura pour but de réduire l’impact environnemental du parc -E-, d’améliorer l’impact social -S-, et d’intégrer toutes les parties prenantes à un l’immeuble -G-.

L’immobilier et le développement durable : les moyens d’agir

Si l’immobilier est une composante du problème existentiel posé à la civilisation pour le 21ème siècle, il détient aussi des clefs de la solution. Acheter, faire construire, posséder et assurer la gestion d’un immeuble revient aussi à disposer de moyens efficients pour agir favorablement sur les trois piliers que sont l’Environnement, le Social/Sociétal et la Gouvernance.
Améliorer la performance énergétique et plus généralement l’empreinte environnementale d’un immeuble ; veiller au bien-être, à la santé et à la sécurité des occupants ; sensibiliser les locataires et entraîner les autres parties prenantes, selon une dynamique partenariale, à suivre des pratiques vertueuses sont autant de leviers efficaces à activer pour une pratique responsable de l’immobilier.
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Le label ISR appliqué à l’immobilier

Historique

Le label “ISR immobilier” correspond à l’intégration de la gestion immobilière réalisée par les Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA) au sein du label d’origine paru en 2016, qui initialement ne concernait que la gestion de titres financiers ou « valeurs mobilières ». Au terme d’une longue période d’élaboration menée par les professionnels du secteur, l’élargissement à l’immobilier de cette marque d’État ( Label ISR – Pour des placements durables et responsables) a été décidé par un arrêté ministériel du 8 juillet 2020 (publié au JORF du 23 juillet).

Mode d’emploi du Label ISR

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Quelques prérequis:

– Une grille de notation extra – financière

– Un système de procédures intégrant la prise en compte de l’ESG

– Un contrôle interne renforce intégrant l’ESG

– Un reporting sur les immeubles les plus ou moins performants en termes d’ESG

– Des indicateurs de performance à communiquer aux invertisseurs

– Un plan de formation interne

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Définir les objectifs recherchés par le fonds
Le fonds doit définir les objectifs qu’il souhaite poursuivre au travers des thématiques ESG sur a minima
12 critères
8 indicateurs
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Établir une grille de notation extra- financière (ESG)

Le fonds doit expliquer sa méthodologie d’analyse et de notation d’actifs.

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Intégrer les critères ESG dans la construction et la vie du portefeuille

Le fonds doit expliquer comment les critères ESG sont pris en compte lors des décisions d’investissements et de gestion, par exemple en expliquant quel est le seuil minimal en dessous duquel un actif ne peut pas entrer dans le portefeuille.

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Engager les parties prenantes

Le fonds déploie les ressources et les outils nécessaires pour faire évoluer les pratiques des parties prenantes en toute transparence.

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Informer les investisseurs

Le fonds doit communiquer à ses investisseurs via un reporting clair et transparent les résultats de sa stratégie ESG concernant ses 5 actifs*: – les plus performants – les moins performants – les plus importants en valeur, en précisant s’il a mis en place des plans d’amélioration.

* Désigné aussi par les « 3×5 actifs » du fonds
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Mettre en évidence les indicateurs d’impacts positifs

Grâce aux moyens de mesure et de suivi mis en place, le fonds est en capacité d’appréhender les impacts positifs de sa stratégie en faveur du développement d’une économie durable.

Le référentiel du Label ISR, label d’Etat, soutenu par les pouvoirs publics (economie.gouv.fr) tient compte des approches très distinctes de l’ISR selon qu’il s’agit de gestion d’actifs financiers ou d’actifs réels.   Le gestionnaire immobilier dispose en effet de leviers d’action qui lui permettent d’obtenir des résultats sensibles et mesurables dans son engagement extra-financier.

Deux approches distinctes entre les actifs financiers & les actifs immobiliers

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Rôle du gestionnaire de fonds ISR
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Gestion ISR d’actifs financiers
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Gestion ISR d’actifs immobiliers

Comment travaille-t-il ?

Il sélectionne les titres financiers (capital ou dette) de sociétés tierces, les « émetteurs ».

Il assure la gestion des immeubles (travaux lourds ou courants, maintenance, équipements…) détenus par le fonds.

Quel est l’outil de son action ?

Il cherche à influencer les émetteurs (par l’achat ou la cession de leurs titres) pour que ces derniers s’engagent dans une direction jugée conforme à la stratégie ISR du fonds.

Il dispose des moyens pour agir directement sur l’état de l’immeuble et sa performance extra-financière.

Que fait-il de la note ESG des actifs ?

Il exclut les titres financiers avec les moins bonnes notes ESG.

Il s’engage à maintenir (actif « Best-in-Class »)* ou à faire progresser (actif « Best-in-Progress »)** la note ESG de l’immeuble sur une période de 3 ans.

Quelle stratégie l’ISR utilise-t-il principalement?

Il est plus aisé pour le gestionnaire de justifier l’utilisation du « Best-in-Class » ou du « Best-in-Universe » qui consiste à ne soutenir par l’investissement que les placements les mieux notés.

On estime que le parc immobilier en France fait l’objet d’un renouvellement -construction et restructuration- à hauteur de 1% environ par an. Il est donc indispensable d’agir sur l’amélioration du patrimoine existant, ce que permet l’approche « Best-in-Progress » induite par le label ISR appliqué à l’immobilier.

Où trouve-t-il les informations permettant de noter les actifs ?

Il a recours à un tiers : les agences de notation extra-financière.

Il s’engage à maintenir (actif « Best-in-Class »)* ou à faire progresser (actif « Best-in-Progress »)** la note ESG de l’immeuble sur une période de 3 ans.

Quelle est son approche de traitement du pilier G de l’ESG*** ?

Il vérifie la conformité des pratiques ESG des sociétés émettrices à la stratégie ISR du fonds

Il contraint les intervenants sur les immeubles à respecter de bonnes pratiques et sensibilise les locataires.

Rôle du gestionnaire de fonds ISR

Comment travaille-t-il ?

Quel est l’outil de son action ?

Que fait-il de la note ESG des actifs ?

Quelle stratégie l’ISR utilise-t-il principalement?

Où trouve-t-il les informations permettant de noter les actifs ?

Quelle est son approche de traitement du pilier G de l’ESG*** ?

Gestion ISR d’actifs financiers

Il sélectionne les titres financiers (capital ou dette) de sociétés tierces, les « émetteurs ».

Il cherche à influencer les émetteurs (par l’achat ou la cession de leurs titres) pour que ces derniers s’engagent dans une direction jugée conforme à la stratégie ISR du fonds.

Il exclut les titres financiers avec les moins bonnes notes ESG.

Il est plus aisé pour le gestionnaire de justifier l’utilisation du « Best-in-Class » ou du « Best-in-Universe » qui consiste à ne soutenir par l’investissement que les placements les mieux notés.

Il a recours à un tiers : les agences de notation extra-financière.

Il vérifie la conformité des pratiques ESG des sociétés émettrices à la stratégie ISR du fonds

Gestion ISR d’actifs immobiliers

Il assure la gestion des immeubles (travaux lourds ou courants, maintenance, équipements…) détenus par le fonds.

Il dispose des moyens pour agir directement sur l’état de l’immeuble et sa performance extra-financière.

Il s’engage à maintenir (actif « Best-in-Class »)* ou à faire progresser (actif « Best-in-Progress »)** la note ESG de l’immeuble sur une période de 3 ans.

On estime que le parc immobilier en France fait l’objet d’un renouvellement -construction et restructuration- à hauteur de 1% environ par an. Il est donc indispensable d’agir sur l’amélioration du patrimoine existant, ce que permet l’approche « Best-in-Progress » induite par le label ISR appliqué à l’immobilier.

Il s’engage à maintenir (actif « Best-in-Class »)* ou à faire progresser (actif « Best-in-Progress »)** la note ESG de l’immeuble sur une période de 3 ans.

Il contraint les intervenants sur les immeubles à respecter de bonnes pratiques et sensibilise les locataires.

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Actif “Best-in-Class » : actif dont la note ESG est supérieure à la note-seuil du fonds et qui doit a minima maintenir cette note au terme des 3 premières années de détention du label
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Actif “Best-in-Progress » : actif dont la note ESG est inférieure à la note-seuil du fonds. Cette note doit alors repasser au-dessus de la note-seuil du fonds ou être augmentée de 20 points sur 100 au terme des 3 premières années de détention du label.
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Le pilier G est celui qui distingue le plus spontanément l’approche financière et l’approche immobilière dans la démarche ISR.

Une première à l’échelle mondiale

Le label ISR appliqué à l’immobilier est marqué à la fois par son pragmatisme (prise en considération des réalités, des atouts et des contraintes du secteur de la gestion immobilière) et par son ambition (amélioration de la note ESG du portefeuille immobilier sur 3 ans).

 

Le label, qui relève d’une démarche volontaire, est un cadre qui oblige les fonds à fixer et annoncer des objectifs extra-financiers clairs, et, grâce à un contrôle annuel par un organisme accrédité, à garantir à l’investisseur le respect de ses engagements et la mesure réelle de son impact.