L’ISR
Immobilier
Le Développement Durable
Défini à la fin des années 1980, le Développement Durable répond aux besoins du présent, sans compromettre la capacité des générations futures à répondre aux leurs. Symboliquement représenté par trois cercles entrelacés, le concept de développement durable consiste à faire converger les enjeux environnementaux, sociaux et économiques.
A tous les échelons, son intégration dans les décisions s’avère indispensable face à l’urgence des enjeux climatiques. En effet, à l’heure où nos ressources planétaires s’épuisent et se raréfient, notre modèle économique doit non seulement intégrer ces limites mais aussi appréhender les enjeux sociétaux dans la recherche et la mise en œuvre de solutions globales, notamment pour qu’elles remportent l’adhésion et profitent au plus grand nombre.
Objectifs de Développement Durable
Responsabilité Sociétale de l’Entreprise (RSE)
Investissement Socialement Responsable (ISR)
Lorsqu’une entreprise exerce une activité de gestion d’actifs pour compte de tiers, la force de son engagement RSE peut la conduire à déployer une démarche d’Investissement Socialement Responsable (ISR).
L’ISR s’est construit autour du concept d’éthique et de son intégration dans l’acte d’investir. Ses origines remontent au mouvement religieux des quakers du 18ème siècle qui orientaient leurs activités selon leurs convictions. Aujourd’hui, l’ISR intègre également les valeurs humanistes du Développement Durable et s’est étendu aux marchés et aux institutions.
L’outil méthodologique et d’analyse qui s’est imposé dans le déploiement d’une démarche ISR est l’« ESG » – E pour Environnement, S pour Social/Sociétal et G pour Gouvernance -. Sa structuration permet à l’entité de cibler, mesurer et noter différents impacts en vue d’identifier et d’activer des leviers d’action pertinents de manière suivie.
Longtemps réservé aux valeurs mobilières (titre de capital ou de dette des entreprises et entités publiques), l’ISR s’applique désormais à l’immobilier. En ce sens, les Sociétés de Gestion de Patrimoine immobilier qui s’engagent dans une démarche ISR doivent se doter d’une grille de notation ESG qui permettra d’évaluer chaque bâtiment et de comparer les performances des actifs.
Il incombe alors au fonds d’exploiter le résultat de ces notations pour faire progresser les performances de ses actifs immobiliers au moyen de plans d’action dont la mise en œuvre aura pour but de réduire l’impact environnemental du parc -E-, d’améliorer l’impact social -S-, et d’intégrer toutes les parties prenantes à un l’immeuble -G-.
L’immobilier et le développement durable : les moyens d’agir
Améliorer la performance énergétique et plus généralement l’empreinte environnementale d’un immeuble ; veiller au bien-être, à la santé et à la sécurité des occupants ; sensibiliser les locataires et entraîner les autres parties prenantes, selon une dynamique partenariale, à suivre des pratiques vertueuses sont autant de leviers efficaces à activer pour une pratique responsable de l’immobilier.
Le label ISR appliqué à l’immobilier
Historique
Mode d’emploi du Label ISR
Quelques prérequis:
– Une grille de notation extra – financière
– Un système de procédures intégrant la prise en compte de l’ESG
– Un contrôle interne renforce intégrant l’ESG
– Un reporting sur les immeubles les plus ou moins performants en termes d’ESG
– Des indicateurs de performance à communiquer aux invertisseurs
– Un plan de formation interne
– 12 critères
– 8 indicateurs
Le fonds doit expliquer sa méthodologie d’analyse et de notation d’actifs.
Le fonds doit expliquer comment les critères ESG sont pris en compte lors des décisions d’investissements et de gestion, par exemple en expliquant quel est le seuil minimal en dessous duquel un actif ne peut pas entrer dans le portefeuille.
Le fonds déploie les ressources et les outils nécessaires pour faire évoluer les pratiques des parties prenantes en toute transparence.
Le fonds doit communiquer à ses investisseurs via un reporting clair et transparent les résultats de sa stratégie ESG concernant ses 5 actifs*: – les plus performants – les moins performants – les plus importants en valeur, en précisant s’il a mis en place des plans d’amélioration.
Grâce aux moyens de mesure et de suivi mis en place, le fonds est en capacité d’appréhender les impacts positifs de sa stratégie en faveur du développement d’une économie durable.
Deux approches distinctes entre les actifs financiers & les actifs immobiliers
Comment travaille-t-il ?
Il sélectionne les titres financiers (capital ou dette) de sociétés tierces, les « émetteurs ».
Il assure la gestion des immeubles (travaux lourds ou courants, maintenance, équipements…) détenus par le fonds.
Quel est l’outil de son action ?
Il cherche à influencer les émetteurs (par l’achat ou la cession de leurs titres) pour que ces derniers s’engagent dans une direction jugée conforme à la stratégie ISR du fonds.
Il dispose des moyens pour agir directement sur l’état de l’immeuble et sa performance extra-financière.
Que fait-il de la note ESG des actifs ?
Il exclut les titres financiers avec les moins bonnes notes ESG.
Quelle stratégie l’ISR utilise-t-il principalement?
Il est plus aisé pour le gestionnaire de justifier l’utilisation du « Best-in-Class » ou du « Best-in-Universe » qui consiste à ne soutenir par l’investissement que les placements les mieux notés.
On estime que le parc immobilier en France fait l’objet d’un renouvellement -construction et restructuration- à hauteur de 1% environ par an. Il est donc indispensable d’agir sur l’amélioration du patrimoine existant, ce que permet l’approche « Best-in-Progress » induite par le label ISR appliqué à l’immobilier.
Où trouve-t-il les informations permettant de noter les actifs ?
Il a recours à un tiers : les agences de notation extra-financière.
Quelle est son approche de traitement du pilier G de l’ESG*** ?
Il vérifie la conformité des pratiques ESG des sociétés émettrices à la stratégie ISR du fonds
Il contraint les intervenants sur les immeubles à respecter de bonnes pratiques et sensibilise les locataires.
Comment travaille-t-il ?
Quel est l’outil de son action ?
Que fait-il de la note ESG des actifs ?
Quelle stratégie l’ISR utilise-t-il principalement?
Où trouve-t-il les informations permettant de noter les actifs ?
Quelle est son approche de traitement du pilier G de l’ESG*** ?
Il sélectionne les titres financiers (capital ou dette) de sociétés tierces, les « émetteurs ».
Il cherche à influencer les émetteurs (par l’achat ou la cession de leurs titres) pour que ces derniers s’engagent dans une direction jugée conforme à la stratégie ISR du fonds.
Il exclut les titres financiers avec les moins bonnes notes ESG.
Il est plus aisé pour le gestionnaire de justifier l’utilisation du « Best-in-Class » ou du « Best-in-Universe » qui consiste à ne soutenir par l’investissement que les placements les mieux notés.
Il a recours à un tiers : les agences de notation extra-financière.
Il vérifie la conformité des pratiques ESG des sociétés émettrices à la stratégie ISR du fonds
Il assure la gestion des immeubles (travaux lourds ou courants, maintenance, équipements…) détenus par le fonds.
Il dispose des moyens pour agir directement sur l’état de l’immeuble et sa performance extra-financière.
On estime que le parc immobilier en France fait l’objet d’un renouvellement -construction et restructuration- à hauteur de 1% environ par an. Il est donc indispensable d’agir sur l’amélioration du patrimoine existant, ce que permet l’approche « Best-in-Progress » induite par le label ISR appliqué à l’immobilier.
Il contraint les intervenants sur les immeubles à respecter de bonnes pratiques et sensibilise les locataires.
Une première à l’échelle mondiale
Le label ISR appliqué à l’immobilier est marqué à la fois par son pragmatisme (prise en considération des réalités, des atouts et des contraintes du secteur de la gestion immobilière) et par son ambition (amélioration de la note ESG du portefeuille immobilier sur 3 ans).
Le label, qui relève d’une démarche volontaire, est un cadre qui oblige les fonds à fixer et annoncer des objectifs extra-financiers clairs, et, grâce à un contrôle annuel par un organisme accrédité, à garantir à l’investisseur le respect de ses engagements et la mesure réelle de son impact.
